Appartements de La Californie — Le marché des collines sur 10 ans

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Chaque vente qualifiée d'appartement dans les collines de La Californie — sept sections cadastrales au-dessus de Cannes — sur dix ans, lue par nombre, par valeur, par €/m², et à travers les plus grandes ventes du registre.

2 133 ventes d'appartements sur la colline, un plafond à 10,50 M€

Ce que le registre des ventes immobilières de l'État (DVF, publié par la Direction générale des Finances publiques) enregistre sur les sept sections cadastrales de La Californie, 2016–2025

2 133 ventes sur la colline, 619 sur le boulevard en contrebas

La Californie est la colline à l'est du centre de Cannes, entre le boulevard Carnot et la mer, dominant la baie et les îles de Lérins. La Russie impériale y passait ses hivers : l'enclave dite de la Petite Russie et son église de 1894 s'élèvent sur la colline (base Mérimée, l'inventaire national du patrimoine). Picasso a peint à la Villa La Californie, sur le même versant (Centre Pompidou). Ce qui se vend aujourd'hui, ce sont surtout des appartements dans de grandes résidences en jardin, sur les sept sections cadastrales que couvre ce rapport.

La colline et la première ligne sont deux marchés distincts dans la même commune. La colline a vendu 2 133 appartements en dix ans contre 619 pour le boulevard — 3,4 ventes ici pour une là-bas. Les appartements sont de même taille : la vente médiane indique 74 m² ici et 76 m² là-bas. Ce qui les sépare, c'est le prix de la position, 6 218 € le mètre carré contre 16 892 €.

Ces chiffres restent en dessous du haut du marché. Le registre recense les ventes du bien lui-même, or un appartement de ce rang change souvent de mains par cession des parts de la société qui le détient (une SCI). Une cession de parts n'entre jamais au registre.

Dix ans, 2 133 ventes, 1,34 Md€

Ventes par année en haut, valeur en bas — chaque colonne empilée par tranche de prix

Les mêmes 2 133 ventes, année par année

La série lisible derrière les deux graphiques — même requête, même qualification

Le prix médian au mètre carré a monté de 42 % en dix ans, à 7 013 €

Prix médian au mètre carré de surface Carrez, et la dispersion autour

La surface utilisée ici est celle du registre, la surface Carrez — celle qu'un acte de vente français doit mentionner. Elle couvre l'appartement, non sa cave ni son parking, et elle manque sur 454 des 2 133 ventes : chaque prix au mètre carré de cette page repose donc sur les 1 679 autres. Lorsque la surface inscrite ne couvre qu'une partie d'un appartement, le taux qui en sort n'a plus aucun sens : le plus haut du registre ici atteint 177 529 € le mètre carré, pour une vente de 2,62 M€ inscrite avec 15 m². Cette page cite donc des médianes et leur dispersion, jamais des extrêmes.

Les 12 dernières ventes enregistrées

De la plus récente à la plus ancienne · mois de l’acte, voie, surface, pièces et prix — jamais de numéro

Les dix plus grandes ventes culminent à 10,50 M€

Année de l’acte, voie, surface, pièces et annexes cédées avec l’appartement

Année de l’acte et voie uniquement, jamais de numéro. Les annexes sont les caves et parkings cédés dans le même acte : leur prix est compris dans le chiffre, leur surface non. « — » signale une vente dont le registre n’enregistre aucune surface, faute de quoi aucun taux ne peut être affiché.

Ce que ces chiffres donnent pour un bien précis : un avis de valeur en 48 heures

Ce rapport couvre l'ensemble du périmètre. Notre agence évalue aussi un bien précis, avec la méthode et les sources officielles dont part un expert immobilier : le registre des ventes de l'État, le cadastre et le plan local d'urbanisme.

Un de nos agents se rend sur place pour apprécier la vue, le jardin, et la qualité de la construction et des finitions. Vous recevez un avis de valeur sous 48 heures, chaque vente comparable étant nommée et rattachée à son acte enregistré.

Estimer un bien → valuation.elenaagueeva.com

Comment ces chiffres sont construits, et où ils s’arrêtent. Le périmètre de ce rapport est tracé sur le cadastre : les sept sections de la colline de La Californie (CK · CL · CM · CW · DH · DI · DK), prises entières. C'est le même terrain que nous retenons pour les villas de La Californie, afin que les deux rapports se lisent côte à côte. Seuls les appartements sont comptés ici. Une vente entre souvent au registre en plusieurs lignes : l'appartement, sa cave, son parking. Ces lignes décrivent une seule vente, et cette page applique la règle partout — chaque vente comptée une fois. Une vente n'est analysée que si l'acte décrit un appartement unique changeant de mains à un prix identifiable : les enregistrements qui réunissent plusieurs appartements, ou un appartement avec un commerce ou une maison, sont écartés et n'entrent dans aucune moyenne. Le protocole de qualification est propriétaire. Les prix sont ceux du registre, annexes comprises lorsqu'elles ont été cédées dans le même acte. DVF n'enregistre que les cessions d'actifs : une cession de parts de société (SCI) n'y figure jamais, et le haut de ce marché est donc sous-estimé. Les prix au mètre carré utilisent la surface Carrez enregistrée et les seules 1 679 ventes qui en portent une. La fenêtre s'ouvre en 2016 pour une raison précise : les enregistrements d'appartements cannois de 2014 et 2015 ne portent ni adresse, ni référence cadastrale, ni surface. Ces 3 678 enregistrements ne peuvent être rattachés à aucune colline et aucun n'entre dans un chiffre de cette page. La fenêtre s'arrête là où s'arrête le registre publié, au 31 décembre 2025 ; les ventes conclues après cette date ne figurent dans aucun chiffre.

D'où viennent ces chiffres ?

Des « Demandes de Valeurs Foncières » (DVF) de la Direction générale des Finances publiques — la seule source officielle des transactions immobilières françaises — chaque vente comptée une fois par l'Elena Agueeva Intelligence Unit, même lorsqu'elle couvre plusieurs parcelles.

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Le rapport confidentiel qui sous-tend cette analyse — tableaux complets, graphiques et planche cadastrale — est disponible sur demande : demander le rapport.

Vous vendez ? Connaissez d'abord la valeur de marché de votre villa : l'avis de valeur gratuit de notre agence s'appuie sur les prix réels des ventes enregistrées — chiffre provisoire sous 48 heures, chaque montant adossé à une vente réelle.

Les demandes sur ce marché arrivent directement à Elena Agueeva.

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