Antibes, Juan-les-Pins et le Cap en chiffres vérifiés et faits documentés : l'analyse des ventes de villas ≥ 3 M€ selon les DVF — commune et Cap distingués — ainsi que l'histoire sourcée des propriétés légendaires de la presqu'île.
Une commune, trois marchés : le vieil Antibes, Juan-les-Pins et le Cap d'Antibes — dont nous analysons ci-dessous les sections cadastrales séparément, ce que les statistiques à l'échelle de la commune ne montrent jamais. L'analyse officielle des DVF, ainsi que l'histoire documentée des propriétés du Cap, chaque fait portant sa source.
Antibes a enregistré 151 ventes de villas ≥ 3 M€ sur 2016–2025 — 1,01 milliard d'euros au total, pour une médiane décennale de 4,2 M€ (DVF, dédoublonné par propriété). Les seules sections du Cap d'Antibes totalisent, dans cet ensemble, 117 ventes et 0,84 milliard d'euros.
L'inventaire du patrimoine régional indique que l'Hôtel Provençal, emblème Art déco de Juan-les-Pins, fut construit en 1927 pour l'héritier ferroviaire américain Frank Jay Gould, président de la Société La Gauloise, par Lucien Stable — architecte cannois formé à l'École des Beaux-Arts de Paris. L'ambition affichée de Gould était « un palace moderne de haute tenue, s'élevant à la lisière de la pinède, face à la mer », conçu pour attirer une clientèle fortunée comparable à celle du Grand Hôtel du Cap et la retenir au cœur de la station — l'acte décisif qui fit de Juan-les-Pins une destination estivale à une époque où la Riviera restait une station d'hiver. La tour en béton armé comptait 254 chambres et 6 appartements répartis sur sept étages. Longtemps à l'abandon, l'édifice est en cours de reconversion depuis le milieu des années 2000, dernièrement sous la propriété du Britannique John Caudwell.
Antibes · Source : Inventaire Général du Patrimoine Culturel, Région Sud — dossier IA06001131, 1927
Antibes a débuté sous le nom d'Antipolis, l'une des deux colonies fondées sur ce littoral par les Grecs phocéens de Massalia (Marseille). Dans une étude parue dans la revue *Ktema*, l'helléniste Jean Ducat considère Antipolis et Nikaia (Nice) comme « un couple presque inséparable » de comptoirs massaliotes distants de 22 km, à l'extrémité orientale du territoire de Marseille, Antipolis fonctionnant comme un comptoir commercial sécurisant la route maritime. Des céramiques archaïques mises au jour dans toute la vieille ville — vases à décor ondé gris, coupes de type ionien, céramiques attiques à figures noires — attestent d'une présence grecque dès le milieu du VIe siècle avant J.-C. environ, faisant du vieil Antibes fortifié l'un des plus anciens sites urbains continûment habités de la Côte d'Azur. Ducat notait qu'à l'époque, l'archéologie antiboise connaissait un « développement spectaculaire », et les fouilles menées sous la vieille ville continuent d'affiner la date de fondation.
Antibes · Source : Persée — Jean Ducat, 'Antipolis et Nikaia', Ktema 7 (1982), 1982
La fiche de l'Inventaire consacrée à la Villa Eilenroc, à la pointe du Cap d'Antibes, fait remonter la propriété à Hugh-Hope Loudon, ancien gouverneur des Indes néerlandaises, qui réunit une dizaine d'hectares à partir de 1860 environ et acheva la villa en 1867 ; les plans sont attribués à Charles Garnier — architecte de l'Opéra de Paris — ou à son élève Vidal. James Wyllie, riche homme d'affaires anglais et associé de W.E. Gladstone, l'acheta en 1873, la rebaptisa Eilenroc (anagramme du prénom de son épouse Cornélie) et la conserva jusqu'à sa mort en 1908, à 90 ans. Le parc, aménagé à partir de 1883 et agrandi de cinq hectares puis des dix hectares du Bois de la Croé, devint l'un des plus vastes du Cap. Les Américains Louis-Dudley et Hélène Beaumont acquirent la villa en 1927 et la redécorèrent en 1928 ; en 1982, devenue veuve, Hélène Beaumont légua l'ensemble de la propriété à la ville d'Antibes, qui continue de le gérer par le biais d'une fondation.
Antibes · Source : Base Mérimée / POP (Plateforme Ouverte du Patrimoine), 1982
Le seul itinéraire public traversant le quartier le plus privé du Cap d'Antibes est le Sentier de Tire-Poil, l'ancien chemin des douaniers longeant le littoral oriental. Le récit de l'office de tourisme lui-même ne cache pas la dynamique d'enclave : au début du XXe siècle, les grandes propriétés du front de mer avaient privatisé le chemin des douaniers, et seule la loi sur l'accès au littoral a permis à la commune de le reconquérir et de le rouvrir. La promenade, d'environ deux heures, part du parking de la Plage de la Garoupe, avenue André Sella, et longe les murs d'enceinte de trois propriétés qu'elle nomme — le Château de la Garoupe (1907), le Château de la Croë (1927, ancienne résidence du duc et de la duchesse de Windsor) et la Villa Eilenroc, léguée à Antibes en 1982. Le littoral est classé site Natura 2000, et la municipalité ferme purement et simplement le sentier par mauvais temps — les propriétés derrière les murs demeurent entièrement closes.
Antibes · Source : Office de Tourisme d'Antibes Juan-les-Pins, 2026
Pablo Picasso, alors installé de l'autre côté de la baie à Golfe-Juan, accepta la proposition du conservateur Romuald Dor de la Souchère de disposer d'un atelier dans le Château Grimaldi — le château face à la mer, bâti sur l'antique acropole grecque d'Antipolis — et y travailla durant tout l'automne 1946. Il laissa à la ville 23 peintures et 44 dessins issus de ce séjour, parmi lesquels *La Joie de vivre*, *Satyre, Faune et centaure au trident* et *Le Gobeur d'oursins*, complétés en 1948 par 78 céramiques de l'atelier Madoura à Vallauris. Le 27 décembre 1966, Antibes rebaptisa le château Musée Picasso, premier musée au monde consacré à l'artiste ; un don de la succession de Jacqueline Picasso en 1991 vint enrichir davantage la collection.
Antibes · Source : Ville d'Antibes Juan-les-Pins — Découvrir le Musée Picasso, 1946
En octobre 1954, Nicolas de Staël installe son atelier sur les remparts du vieil Antibes, avec vue sur la mer, le port et le Fort Carré, et travaille à un rythme effréné sur des natures mortes, des marines et des nus. De retour de deux concerts du Domaine Musical à Paris, il entreprend *Le Concert* le 14 mars 1955 — composition monumentale de 3,50 × 6 m : un piano à queue noir et une contrebasse ocre se détachant sur un champ de vermillon incandescent. Deux jours plus tard, le 16 mars 1955, il met fin à ses jours depuis la terrasse de son atelier, laissant la toile inachevée. Le Musée Grimaldi organise une exposition posthume dès août 1955 (sa veuve Françoise fait don d'une nature morte cette année-là), et en 1986, *Le Concert* lui-même entre au Musée Picasso d'Antibes grâce à un effort conjoint de la ville, de l'État français et de mécènes — pièce maîtresse de l'aile d'art moderne du musée.
Antibes · Source : Portail des savoirs des Alpes-Maritimes (Département 06), 1955
Port Vauban est l'atout d'accès majeur de la commune : présenté par l'office de tourisme comme le plus grand port de plaisance d'Europe, il s'étend sur environ 62 acres de plan d'eau, avec 1 501 anneaux répartis sur 4 200 mètres linéaires de quai, accueillant aussi bien des bateaux de pêche de quatre mètres que des yachts de 165 mètres — sur un mouillage utilisé depuis l'Antiquité, la baie de Saint-Roch ayant servi de port commercial aux Phéniciens. La configuration actuelle du port de plaisance date des années 1970. La rareté se concentre sur le Quai Camille Rayon, le fameux « quai des Milliardaires », en service depuis 1986 : seulement 19 anneaux pour des superyachts de 70 à 165 mètres, ce qui explique que les plus grands navires privés du monde se rassemblent à Antibes. Le port — avec son économie environnante de chantiers navals, de métiers du refit et d'agences d'équipage — est aujourd'hui géré par l'opérateur Port Vauban 21.
Antibes · Source : Office de Tourisme d'Antibes Juan-les-Pins, 2026
Le Bois de la Garoupe, 9,04 hectares sur le flanc oriental du Cap d'Antibes, en contrebas du phare de la Garoupe et du sanctuaire Notre-Dame de la Garoupe, a été acquis par le Conservatoire du littoral en 1980 et est géré par la Ville d'Antibes Juan-les-Pins depuis 1981 — un rempart permanent contre l'urbanisation de l'un des derniers versants non bâtis du Cap, dominant l'Anse de la Salis. La fiche du Conservatoire décrit trois systèmes de végétation : une chênaie verte abritant des lichens qualifiés en 2011 de « rarissimes » et jugés d'importance « très forte » au titre de Natura 2000 ; des peuplements de pins d'Alep au-dessus de thym et de laurier-tin ; et des pelouses ouvertes parsemées d'oliviers sauvages. Le bois conserve aussi la mémoire agricole du Cap — restanques en pierre sèche à double parement, rampes à charrettes et aires de battage héritées de son passé de terrasses oléicoles et céréalières, avant que les villas ne s'emparent de la presqu'île.
Antibes · Source : Conservatoire du littoral — site sheet Bois de la Garoupe, 1980
151 ventes totalisant 1 010 millions d'euros sur 2016–2025, pour une médiane de 4,2 millions d'euros (DVF, dédoublonné par propriété).
Les sections cadastrales du Cap ont enregistré 117 ventes de villas ≥ 3 M€ sur la décennie, pour une médiane de 4,3 millions d'euros — contre 4,2 millions d'euros pour l'ensemble de la commune (DVF).